Цены на недвижимость в Швейцарии: прогноз на 2025 год

Что происходило с рынком в 2024 году

Прежде чем говорить о прогнозах, стоит зафиксировать точку отсчёта. Рынок альпийской недвижимости в 2024 году продемонстрировал устойчивость, которая удивила даже опытных аналитиков. Средний рост цен по курортным кантонам составил 3,2–4,8% в зависимости от локации. Вале, Граубюнден и Бернский Оберланд сохранили положительную динамику на протяжении всех четырёх кварталов.

Ключевой драйвер — ограниченное предложение. Закон Вебера (Lex Weber), жёстко лимитирующий долю вторичного жилья в муниципалитетах, продолжает работать как естественный фильтр. Новых объектов для иностранных покупателей на рынок выходит мало. Это создаёт дефицит, который подпирает цены снизу даже в периоды экономической неопределённости.

Макроэкономический фон: три ключевых фактора для 2025 года

Монетарная политика SNB

Швейцарский национальный банк в 2024 году дважды снижал ключевую ставку. На начало 2025 года она составляет 1,0%. Рынок закладывает ещё одно снижение в первом полугодии — до 0,75%. Для покупателей, использующих ипотечное финансирование, это прямое удешевление кредита.

Однако здесь важна оговорка. Иностранные инвесторы, как правило, сталкиваются с более жёсткими условиями кредитования: первоначальный взнос от 40–50% и повышенные ставки. Снижение базовой ставки влияет на них опосредованно — через общее оживление спроса и рост ликвидности рынка.

Курс швейцарского франка

Франк остаётся одной из сильнейших валют мира. Для инвесторов из еврозоны и Великобритании это означает дополнительную премию при покупке. Прогноз UBS на 2025 год: пара EUR/CHF будет колебаться в коридоре 0,92–0,96. По сути, франк продолжит укрепляться, что делает каждый квадратный метр дороже для нерезидентов в их национальной валюте.

Парадоксально, но именно сила франка привлекает определённый класс инвесторов. Недвижимость, номинированная в стабильной валюте, воспринимается как хедж против инфляции и геополитических рисков.

Глобальная экономическая неопределённость

Геополитическая турбулентность никуда не делась. Конфликты, торговые войны, волатильность сырьевых рынков — всё это подталкивает состоятельных инвесторов к «тихим гаваням». Швейцария исторически выигрывает в такие периоды. В 2025 году этот фактор продолжит оказывать поддержку спросу на альпийскую недвижимость.

Прогноз по ключевым курортным локациям

Вербье: стабильный рост на 4–6%

Вербье сохраняет статус одного из самых дорогих курортов. Средняя цена за квадратный метр — 18 000–25 000 CHF в зависимости от близости к подъёмникам. Предложение для иностранцев крайне ограничено: ежегодно на продажу выходит не более 30–40 объектов, соответствующих требованиям Lex Koller.

Мы прогнозируем рост на 4–6% к концу 2025 года. Основание: устойчивый спрос со стороны покупателей из Великобритании и Ближнего Востока, минимальное количество новых проектов и планируемое расширение зоны катания.

Церматт: премиальный сегмент без потолка

Церматт — особый случай. Курорт, закрытый для автомобильного движения, с видом на Маттерхорн, привлекает ультрасостоятельных покупателей. Здесь цены за квадратный метр легко переваливают за 30 000 CHF. Рост в 2025 году ожидается умеренный, в пределах 3–5%, но это связано скорее с высокой базой, чем с ослаблением спроса.

Примечательно, что в Церматте растёт интерес к реконструкции старых шале. Покупатели приобретают объекты за 2–3 млн CHF и вкладывают ещё 1–2 млн в ремонт, получая уникальную недвижимость, которую невозможно построить с нуля из-за строительных ограничений.

Кран-Монтана и Лейкербад: потенциал роста

Эти локации заслуживают особого внимания. Цены здесь значительно ниже — 8 000–14 000 CHF за квадратный метр. При этом инфраструктура развивается. Кран-Монтана активно модернизирует подъёмники, а Лейкербад делает ставку на термальный туризм и всесезонную привлекательность.

Прогноз: рост 5–8% в 2025 году. Эти курорты привлекают «умных» инвесторов, которые ищут доходность и потенциал удорожания, а не только престиж.

Гштаад и Санкт-Мориц: стабильность элитного сегмента

Два столпа швейцарского luxury-рынка. Здесь цены диктуются не столько макроэкономикой, сколько эксклюзивностью. Количество сделок с участием иностранцев невелико — 10–15 в год в каждой локации. Прогнозируемый рост: 2–4%. Рынок зрелый, волатильность минимальна.

Регуляторные факторы: что изменится в 2025 году

Существенных изменений в Lex Koller и Lex Weber не ожидается. Обе законодательные рамки доказали свою эффективность и пользуются широкой политической поддержкой. Тем не менее несколько нюансов заслуживают внимания.

• Ряд кантонов ужесточает требования к энергоэффективности новых зданий. Это повышает себестоимость строительства и, как следствие, конечные цены.
• Обсуждается увеличение минимального срока владения для получения налоговых льгот при перепродаже — с 5 до 7 лет в некоторых муниципалитетах.
• Квоты на разрешения для иностранных покупателей в отдельных кантонах уже практически исчерпаны. В Вале, например, свободных квот осталось менее 20% от годового лимита.

Всё это работает в одном направлении — ограничивает предложение и поддерживает цены.

Риски, которые нельзя игнорировать

Было бы непрофессионально давать исключительно оптимистичный прогноз. Есть факторы, способные скорректировать рынок вниз.

Главный риск для рынка альпийской недвижимости — не экономический спад, а изменение климата. Сокращение снежного покрова на низких высотах (ниже 1 500 м) уже влияет на привлекательность некоторых курортов и сроки горнолыжного сезона.

Курорты, расположенные выше 1 800 м, менее подвержены этому риску. Но инвесторам стоит учитывать высотный фактор при выборе локации — это вопрос не только сегодняшнего дня, но и ликвидности объекта через 10–15 лет.

Второй риск — возможное ужесточение регулирования. Если политическая конъюнктура изменится, кантоны могут ввести дополнительные ограничения для иностранных покупателей. Вероятность этого сценария мы оцениваем как низкую, но ненулевую.

Сводный прогноз на 2025 год

1. Средний рост цен по альпийским курортам: 3–6% в номинальном выражении.
2. Наибольший потенциал роста: курорты среднего ценового сегмента (Кран-Монтана, Лейкербад, Анзер).
3. Стабильный, но умеренный рост: премиальные локации (Вербье, Церматт, Гштаад).
4. Ипотечные ставки: ожидается снижение на 25–50 базисных пунктов, что поддержит спрос.
5. Объём сделок: прогнозируем рост на 8–12% по сравнению с 2024 годом, главным образом за счёт увеличения интереса из Азии и Ближнего Востока.

Рекомендации для инвесторов

Если вы рассматриваете покупку в 2025 году, вот на что стоит обратить внимание. Во-первых, действуйте быстро — квоты ограничены, а привлекательные объекты уходят за 2–4 недели. Во-вторых, выбирайте высоту: курорты выше 1 800 м обеспечивают лучшую долгосрочную защиту инвестиций.

В-третьих, учитывайте не только цену покупки, но и операционные расходы: содержание шале в Швейцарии обходится в 1,5–2,5% от стоимости объекта ежегодно. Наконец, работайте с местным нотариусом и юристом, специализирующимся на Lex Koller. Ошибки на этапе оформления могут стоить месяцев задержки и десятков тысяч франков.

Рынок альпийской недвижимости Швейцарии входит в 2025 год с сильных позиций. Фундаментальные факторы — ограниченное предложение, стабильная валюта и глобальный спрос на безопасные активы — формируют благоприятную среду для инвесторов, готовых принимать решения быстро и осознанно.